多地接连上调房贷利率，购房者该入场了吗？

　　继广州之后，杭州房贷利率也发生变动。在11月底-12月初，杭州首套房贷利率再度上调，最低涨至3.1%。

　　要知道，这是在一个月之内，杭州房贷利率第二次上涨。在11月上旬，该地的首套房贷利率从2.9%曾上调至3.0%。

　　也就是说，以300万元贷款、20年期等额本息还款方式为例，如果在11月初商贷买房，利息总额为95.72万元。两轮上调之后，在当下的利息总额为102.92万元，增加了7.2万元左右，每月大概多交300元。

　　另外，广州、佛山、苏州、东莞等地也相继回调房贷利率，首套房贷利率重回3%及以上。

　　“房贷投放的成本和收益需要平衡，这是银行目前比较主流的心态。一些银行此前给予的优惠利率，总体上在此类平滑线的极端位置，所以对银行来说，再往下调空间确实不大。”上海易居房地产研究院副院长严跃进称。

　　房贷利率的上调不仅与银行的净息差承压有关，还与区域房地产市场供需情况紧密联系。监管数据显示，截至2024年三季度末，商业银行净息差为1.53%，继续下探。

　　但同时，随着稳楼市政策效果释放，房地产呈现复苏迹象。尤其是自9月底政治局会议提出要“促进房地产市场止跌回稳”后，中央和地方层面政策持续出台，市场景气度显著提升。

　　中国房地产指数系统百城价格指数显示，11月深圳、成都、乌鲁木齐、东营共4城二手房价格环比止跌转涨，打破百城连续7个月全跌局面。

　　杭州二度上调房贷利率

　　有市场消息称，11月30日起，浙江省主要商业银行新发放的首套房贷利率将不低于3.1%。

　　有当地银行业人士证实，杭州首套房利率从3.0%上升至3.1%。“原因在于，杭州房产市场慢慢恢复了。”一位全国性股份制银行在杭州地区的支行行长对《财经》表示。

　　这已经是杭州房贷利率在短短1个月内经历了两次上调。11月8日，杭州首套房贷利率从2.9%上调至3.0%，二套房贷利率保持一致。

　　杭州房贷利率的变化与当地房地产的交易相关。据杭州贝壳研究院监测数据，11月杭州十区二手房网签10429套，环比10月（9120套）上涨14.4%，同比2023年11月（8801套）提升18.5%；11月网签量创2024年1月以来最高纪录，这也是自2023年3月以来，连续20个月的最高纪录。

　　10月的数据同样表现不错。当月杭州十区二手房网签9120套，创全年最高纪录。环比9月上涨51.2%，同比上年10月提升45.3%。住宅均价29411元/平米，环比9月价格28091元/平米上涨4.7%，同比2023年10月31472元/平米下滑6.5%。

　　房贷利率上涨的情况不只出现在杭州一地，11月7日广州从2.85%上调至3%。当地银行房贷经理表示，3%有可能是下限，（未来）在此基础上有望继续小幅上涨。

　　“调整的多少取决于自身资产负债的情况。但在净息差承压中，适当的调高房贷利率，可以平缓银行的压力。”有银行业分析人士称。

　　净息差是反映商业银行经营效益的关键指标之一。国家金融监督管理总局统计数据显示，截至2024年三季度末，商业银行净息差为1.53%，仍处于历史低位，并低于监管规定的1.8%的“警戒线”。

　　从具体机构类型来看，大型商业银行三季度净息差为1.45%，较二季度下降0.01个百分点；城市商业银行三季度净息差较二季度下降0.02个百分点，为1.43%；民营银行三季度净息差较二季度下降0.08个百分点，为4.13%；股份制商业银行和农村商业银行三季度净息差分别为1.63%、1.72%，与二季度持平。

　　核心城市有望率先回稳

　　房贷利率的上升也从侧面反映出了房地产回稳的信号。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据，2024年11月，百城二手住宅平均价格为14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点；同比下跌7.29%。百城新建住宅平均价格为16592元/平方米，本月受优质改善项目入市带动，新房价格环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%。

　　需要注意的是，深圳、成都、乌鲁木齐、东营共4城二手房价格环比止跌转涨，打破百城连续7个月全跌局面，释放积极信号。

　　其中，一线城市价格回稳明显。二手住宅方面，11月深圳环比上涨0.21%，结束18个月连跌局面。“9.29新政后，深圳二手住宅成交量迅速回升，市场需求加速释放带动业主预期修复，11月二手房价格出现小幅上涨。”分析人士称。

　　中指研究院表示，11月北京、上海和广州二手房价格环比跌幅均在0.1%-0.3%之间，连续2个月维持微跌态势，房价跌幅较之前明显收窄。成都二手房成交量保持高位，市场情绪有所修复，部分业主提高挂牌价，带动成都二手房价环比上涨0.12%。

　　从政策层面上来看，房地产市场持续释放利好信号。在中央层面，允许运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，并明确收购主体、收购范围、价格标准及程序等内容。

　　再例如在近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》称，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

　　“自2024年9月底开始，中央政府推出了一揽子新政与此前的做法有很大的不同。这是政府首次明确将‘要促进房地产市场止跌回稳’作为重要目标。除了对房地产行业本身的利好政策外，增量财政刺激政策也可能带来上行惊喜。”有分析人士称，展望明年，市场对财政政策逆周期调节的预期仍然很高，应继续利好房地产行业。

　　地方层面则继续在限购、首付比例等方面作出优化。例如上海、北京、深圳、广州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准。广州拟出入户新政，7区内购房满1年可申请落户，并在全市范围内征集已建成的存量商品房用作保障性住房项目。深圳、广州、贵阳等则从提高贷款额度、延长还款时间、支持公积金支付首付等方面进行优化等。

　　“参考止跌回稳的国际经验，海外5国房价下行周期在5-10年左右，跌幅在20%-40%左右；参照此，展望2025年，预计核心城市有望率先回稳，重要指标降幅收窄。”中信建投分析人士称。

　　2024年11月底，惠誉表示，最新推出的一系列政策组合拳旨在提振了短期房地产市场情绪，但该板块能否长期向好尚存很大的不确定性。房地产行业仍受多重结构性痼疾困扰，包括存量房库存高企、就业环境低迷以及购房者住房支付能力相对较低等。与平均按揭贷款利率相比，许多城市的住宅租金收益率仍然较低，显示平均售价仍有挤压空间。

　　惠誉预计，2024年至2040年期间，中国每年新建住房需求总量将达到8亿平方米左右，其中新建商品房供应量约为每年6亿平方米。经济长期发展前景乐观且购房限制持续放宽的高线城市有望胜出。